世界新动态：保障性租赁住房REITs迎新规 盘活存量资产促进投融资良性循环
基础设施公募REITs又迎大动作。7月15日，沪深交易所分别发布了《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》和《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》（以下统称《指引》），对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导。
自2021年6月保障性租赁住房被纳入基础设施REITs试点项目后，相关试点工作已经逐步在全国展开。日前，首批两家保障性租赁住房REITs也有了新进展。其中，7月11日，深交所通过了红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT项目；7月14日，上交所通过了中金厦门安居保障性租赁住房REIT项目。
与其他类型的公募REITs底层资产相比，保障性租赁住房与民生息息相关。业内人士表示，在“房住不炒”的背景下，发展保障性租赁住房，有利于加大直接融资支持力度，进一步盘活存量资产，助力构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
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规范引导保障性租赁住房REITs
今年5月27日，证监会、国家发展改革委联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》。同日，两只保障性租赁住房REITs率先上报。此次发布的《指引》进一步对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导。
具体来看，在助力保障性租赁住房领域盘活存量资产、促进投融资良性循环方面，《指引》明确要求净回收资金优先用于保障性租赁住房项目建设，拓宽保障性租赁住房建设资金来源。同时，《指引》还明确，对满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控且已能实现长期稳定收益的项目，灵活确定运营年限要求。
在信息披露方面，针对保障性租赁住房资产运营特点，《指引》要求保障性租赁住房REITs的招募说明书除披露常规事项外，还应当披露保障性租赁住房认定依据、原始权益人业务独立性情况、回收资金用途承诺和使用安排等信息。同时，压实参与主体责任，要求原始权益人按季报告回收资金使用情况，基金管理人在定期报告和临时报告中披露回收资金使用情况。
值得一提的是，《指引》坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，严格落实国家房地产调控政策要求。《指引》明确原始权益人独立法人主体要求，原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变相规避房地产调控要求。进一步明确原始权益人控股股东或其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发情形下的业务隔离要求。
在回收资金管理方面，《指引》要求压实参与机构责任。对于原始权益人控股股东或其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应当建立并落实回收资金管理制度，实行严格闭环管理，与相关各方签订回收资金监管协议，切实防范资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。
盘活存量资产带动增量投资
保障性租赁住房与市场上普通租赁住房不同，旨在解决新市民、青年人等群体的住房问题，属于政策性租赁住房，由政府给予土地、财税、金融等政策支持。
保障性租赁住房REITs是以保障性租赁住房项目为基础资产的不动产投资信托基金。“发展保障性租赁住房REITs，可以盘活存量资产，带动增量投资，形成保障性租赁住房行业的资金链条闭环，从而实现投融资良性内循环。”中伦律师事务所合伙人孟宪石表示。
在政策的支持下，各地保障性租赁住房REITs纷纷上马。早在去年，浙江和江西就相继提出支持符合条件的保障性租赁住房项目申报REITs试点。今年2月，重庆提出开展保障性租赁住房基础设施REITs试点。7月16日，海南省住房和城乡建设厅等9家单位联合发布了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确提出在把控风险的前提下，探索REITs试点工作。
今年以来，保障性租赁住房REITs更有了实质性进展。业内人士认为，2022年将是保障性租赁住房公募REITs大幕拉开的元年，公募REITs将推动我国住房租赁行业发展进入新纪元。据不完全统计，截至7月17日，已有浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等12个省市在加快发展保障性租赁住房相关政策中明确提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。
“我国保障性租赁住房REITs正式起航，利于引导市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。”光大证券表示，预期在政策支持下，后续REITs产品发行节奏将加速。
