公募REITs产品持续“上新” 高速公路类项目三季度收入回暖
今年以来，公募REITs产品发行热度延续。11月7日，中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金安徽交控REIT”）发布提前结束募集的公告。此前，华泰江苏交控REIT也提前售罄。
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政策方面的支持力度也在不断加大。近日，国家发展改革委发布《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》提出，支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。在发行基础设施REITs时，对各类所有制企业一视同仁，加快推出民间投资具体项目，形成示范效应，增强民营企业参与信心。
高速公路公募REITs产品受青睐
中金安徽交控REIT公告显示，基金管理人通过上交所REITs询价与认购系统共收到55家网下投资者管理的139个配售对象的询价报价信息，报价区间为10.188元至11.716元，拟认购份数合计63.17亿份，为网下初始发售份额1.4亿份的45.12倍。
从认购价格看，剔除无效报价后，该产品所有网下投资者报价的中位数为11.7元，加权平均价格为11.26元。基金管理人根据上述中位数和加权平均价格，结合配售对象的报价情况，审慎确定该基金份额的认购价格为10.88元。若按照10.88元的认购价格计算，意味着中金安徽交控REIT网下询价阶段就有687.25亿元资金参与认购。该产品一旦发售成功，预计募集资金总额将达到108.8亿元。
此前发售的华泰江苏交控REIT募集资金也十分亮眼。11月2日，上交所官网发布华泰江苏交控REIT的认购申请确认比例结果公告。公告显示，截至2022年10月28日，公众投资者的有效认购基金份额数量为35.96亿份，公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.83%。包括战略投资者、网下投资者和公众投资者在内，比例配售前认购总金额达到920.62亿元。
中金安徽交控REIT和华泰江苏交控REIT底层资产均为高速公路。目前，在已经上市交易的公募REITs中，底层资产为高速公路的公募REITs产品占比较多。截至10月底，7只高速公路公募REITs合计市值为289亿元。
国金基金表示，高速公路项目同时具备抗风险性与成长性。高速公路作为民生基础设施，在保供保畅中发挥重要作用，高速公路公募REITs投资价值凸显，是较为优质的资产。同时，高速公路还是现代物流业的重要基础，通行量恢复往往早于经济复苏步伐，表现出较强的成长性。
三季度可供分配利润环比多数上行
今年以来，在权益类投资收益下行的背景下，公募REITs在二级市场也颇受追捧，多只产品上市首日出现涨停。其中，今年新上市的首批3只保租房REITs产品红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT于8月31日上市交易当日全部触及30%的涨停。10月10日，华夏合肥高新REIT上市首日亦收涨30%。
2021年6月21日，首批9只公募REITs上市，如今，公募REITs市场已平稳运行一年多时间。截至11月9日，沪深两市上市的公募REITs已经达到20只，其中，沪市12只，深市8只，发行规模突破600亿元，资产项目从高速公路、生态环保、产业园区、仓储物流等扩容至清洁能源、保障房等领域。另有4只处于申报或者待发行阶段。11月1日，华夏基金华润有巢租赁住房公募REITs项目状态变更为“通过”， 成为国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REIT。
另外，公募REITs产品三季报也已经披露。截至10月31日，已上市的20只公募REITs产品中，已有14只披露2022年三季报。报告显示，除华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT、博时蛇口产业园REIT在三季度出现净利润亏损外，其余11只产品全部盈利。
整体来看，“产业园受退租冲击较大，高速类边际好转，环保类受季节性影响收入环比上行，物流园类较为稳定。”华泰证券研报分析认为，公募REITs三季报中披露的不同项目表现出一定分化。可供分配利润三季度环比大多上行，前三季度累计来看，REITs累计可供分派息比率大多超过3%。
高速公路类REITs收入有所回升。其中，平安广交投广河高速REIT三季度收入、净利润和经营活动现金流量净额均出现环比上行，今年以来，累计实现净利润1.35亿元。此外，华夏越秀高速公路REIT在三季报中表示，三季度基金管理人与运营管理机构积极协同拓展增收渠道。三季度，华夏越秀高速公路REIT的收入、经营活动现金流量净额均较二季度有所增长。
中金基金认为，高速公路基础设施具有现金流较充裕、投资收益较稳定等属性，较适合作为公募REITs的底层资产。同时，高速公路公募REITs作为盘活存量资产的措施，有助于存量资产与新增投资良性循环，扩大有效投资，助力产业转型发展，对推动交通基础设施可持续发展具有重要意义。
